陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的 西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2014]第658号 中联财物点评集团有限公司 二〇一四年七月三十日 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 目 录 注册财物点评师声明...........................................................................2 摘 要.................................................................................................3 财物点评陈说...................................................................................5 一、托付方、被点评单位和其他点评陈说运用者........................5 二、点评意图....................................................................................8 三、点评目标和点评规划................................................................8 四、价值类型及其界说..................................................................10 五、点评基准日..............................................................................10 六、点评依据..................................................................................10 七、点评办法..................................................................................13 八、点评程序施行进程和状况......................................................21 九、点评假定..................................................................................22 十、点评定论..................................................................................23 十一、特别事项阐明......................................................................24 十二、点评陈说运用约束阐明......................................................27 十三、点评陈说日..........................................................................27 备检文件目录.....................................................................................29 中联财物点评集团有限公司 第1页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 注册财物点评师声明 一、咱们在履行本财物点评事务中，遵从了相关法令法规和财物 点评准则，遵从独立、客观和公正的准则；依据咱们在执业进程中收 集的材料，点评陈说陈说的内容是客观的，并对点评定论合理性承当 相应的法令职责。 二、点评目标触及的财物、负债清单由被点评单位申报并经其签 章承认；所供给材料的真实性、合法性、完好性，恰当运用点评陈说 是托付方和相关当事方的职责。 三、咱们与点评陈说中的点评目标没有现存或许预期的利益联系； 与相关当事方没有现存或许预期的利益联系，对相关当事方不存在偏 见。 四、咱们已对点评陈说中的点评目标及其所触及财物进行现场调 查；咱们已对点评目标及其所触及财物的法令权属状况给予必要的关 注，对点评目标及其所触及财物的法令权属材料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了照实发表，且已提请托付方及相关当事方完善产 权以满意出具点评陈说的要求。 五、咱们出具的点评陈说中的剖析、判别和定论受点评陈说中假 设和约束条件的约束，点评陈说运用者应当充沛考虑点评陈说中载明 的假定、约束条件、特别事项阐明及其对点评定论的影响。 中联财物点评集团有限公司 第2页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的 西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2014]第658号 摘 要 中联财物点评集团有限公司承受陕西坚瑞消防股份有限公司的委 托，就陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制 造有限公司100%股权之经济行为，对所触及的西安新思化工设备制作 有限公司股东悉数权益在点评基准日的商场价值进行了点评。 点评目标为西安新思化工设备制作有限公司股东悉数权益，点评范 围是西安新思化工设备制作有限公司的悉数财物及相关负债，包含活动 财物和非活动财物等财物及相应负债。 点评基准日为2014年6月30日。 本次点评的价值类型为商场价值。 本次点评以继续运用和揭露商场为条件，结合委估目标的实践情 况，归纳考虑各种影响要素，选用财物根底法对西安新思化工设备制作 有限公司进行全体点评。 经施行清查核实、实地查勘、商场查询和询证、鉴定预算等点评程 序，得出西安新思化工设备制作有限公司股东悉数权益在点评基准日 2014年6月30日的点评定论如下： 西安新思化工设备制作有限公司账面净财物992.71万元，点评值 1,636.17万元，增值额643.46万元，增值率64.82%。 中联财物点评集团有限公司 第3页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 在运用本点评定论时，特别提请陈说运用者运用本陈说时留意陈说 中所载明的特别事项以及期后严重事项。 本陈说点评成果运用有用期一年，即自2014年6月30日至2015 年6月29日运用有用。 以上内容摘自财物点评陈说正文，欲了解本点评项意图详细状况和 合理了解点评定论，应当阅览财物点评陈说全文。 中联财物点评集团有限公司 第4页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的 西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目 资 产 评 估 报 告 中联评报字[2014]第658号 陕西坚瑞消防股份有限公司： 中联财物点评集团有限公司承受贵公司的托付，依据有关法令法规 和财物点评准则，选用财物根底法，依照必要的点评程序，对陕西坚瑞 消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司 100%股权之经济行为所触及的西安新思化工设备制作有限公司股东全 部权益在点评基准日2014年6月30日的商场价值进行了点评。现将资 产点评状况陈说如下： 一、托付方、被点评单位和其他点评陈说运用者 本次财物点评的托付方为陕西坚瑞消防股份有限公司，被点评单位 为西安新思化工设备制作有限公司。托付方是被点评单位的全资股东。 （一）托付方概略 公司名称：陕西坚瑞消防股份有限公司 公司地址：西安市高新区科技二路65号6幢10701房 法定代表人：郭鸿宝 注册本钱：贰亿肆仟万元人民币 经济性质：股份有限公司（上市） 运营执照注册号： 中联财物点评集团有限公司 第5页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 运营规划：气溶胶主动救活装臵、化工产品（易制毒、危险、监 控化学品在外）、纳米材料的开发、出产和出售；消防工程体系、楼宇 主动化控制体系的规划、设备、消防设备的修理、保养；七氟丙烷气体 救活体系、IG541气体救活体系、干粉救活装臵的研制、出产与出售； 消防技能咨询服务；自营和署理各类同品和技能的进出口事务。（国家 约束或制止公司运营的产品和技能在外）（依据法须经赞同的项目，经 相关部分赞同后方可展开运营活动）；本企业的来料加工和“三来一补” 事务。（依法须经赞同的项目，经相关部分赞同后方可展开运营活动。） 陕西坚瑞消防股份有限公司（以下简称：“坚瑞消防”）建立于2005 年4月30日，是一家集产品研制、出产、出售及服务紧密结合，为用 户供给消防体系解决方案的高新技能企业，并经过ISO9001:2008质量 处理体系认证。公司中心团队始创于1999年，总部坐落西安市高新技 术工业开发区。经过多年开展，“坚瑞消防”于2010年9月2日在深圳 证券生意所首发上市，成为我国A股商场消防榜首股，股票代码： 300116。 坚瑞消防的主营事务为气溶胶救活体系的研制、出产、出售和服务。 主导产品为S型气溶胶救活装臵，现已构成年产10000台S型气溶胶灭 火装臵的出产才能，坚瑞消防在溶胶救活范畴已具有11项专利。 （二）被点评单位概略 公司名称：西安新思化工设备制作有限公司 公司地址：西安经济技能开发区汉渭新城渭阳路南段23号 法定代表人：郭鸿宝 注册本钱：捌佰万元整 公司类型：有限职责公司（法人独资） 运营执照注册号： 1、公司简介 中联财物点评集团有限公司 第6页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 西安新思化工设备制作有限公司，是经西安市工商行政处理局批 准，于2005年3月24日建立的法人独资企业，为陕西坚瑞消防股份有 限公司全资子公司。 公司采纳自主出产与委外加工相结合的制作形式。一向努力于七氟 丙烷救活设备气体救活体系等的晋级改造、技能创新，现在七氟丙烷灭 火体系的归纳排名已位居全国同行业前列。 2、运营规划 化工产品（易燃易爆危险化学品在外）、纳米材料、核算机软硬件、 电子产品、通讯器材、金属材料、修建装饰材料、仪器仪表、气溶胶产 品（答应项目在外）、冷却产品的出产、出售、设备及工程技能咨询。 3、财物、财政及运营状况 截止点评基准日2014年6月30日，公司账面财物总额为3,028.79 万元，负债总额2,036.08万元，净财物额为992.71万元，1-6月完结营 业收入2,101.91万元，净赢利-53.52万元。公司近3年及基准日财物、 财政状况如下表： 公司财物、负债及财政状况 单位： 人民币万元 项目 2014年6月30日 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 总财物 3,028.79 4,963.81 3,101.23 2,457.56 负债 2,036.08 3,913.39 2,256.13 1,978.28 净财物 992.71 1,050.42 845.10 479.28 项目 2014年1-6月 2013年度 2012年度 2011年度 运营收入 2,101.91 4,267.25 2,287.52 94.97 赢利总额 -13.27 275.83 364.88 -77.99 净赢利 -53.52 205.33 365.82 -77.99 瑞华 国富浩华 国富浩华 审计组织 利安达 陕西分所 陕西分所 陕西分所 （三）托付方与被点评单位之间的联系 托付方是被点评单位的全资股东。 中联财物点评集团有限公司 第7页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 （四）托付方、事务约好书约好的其他点评陈说运用者 本点评陈说的运用者为托付方、被点评单位、经济行为相关的当事 方。 除国家法令法规还有规则外，任何未经点评组织和托付方承认的机 构或个人不能因为得到点评陈说而成为点评陈说运用者。 二、点评意图 依据2014年5月23日陕西坚瑞消防股份有限公司《总经办会议定 议》，陕西坚瑞消防股份有限公司拟将西安新思化工设备制作有限公司 股权进行处臵。 本次点评的意图是反映西安新思化工设备制作有限公司股东悉数 权益于点评基准日的商场价值，为上述经济行为供给价值参阅依据。 三、点评目标和点评规划 点评目标是西安新思化工设备制作有限公司的股东悉数权益。点评 规划为西安新思化工设备制作有限公司在基准日的悉数财物及相关负 债，账面财物总额3,028.79万元、负债2,036.08万元、净财物992.71 万元。详细包含活动财物1,162.57万元；非活动财物1,866.22万元；流 动负债1,941.66万元；非活动负债94.42万元。 上述财物与负债数据摘自经利安达管帐师事务所(特别一般合伙)审 计的财物负债表，点评是在企业经过审计后的根底上进行的。 托付点评目标和点评规划与经济行为触及的点评目标和点评规划 共同。 （一）委估首要财物状况 本次点评规划中的首要财物为应收收据、存货、房子修建物、土地 运用权。其间部分财物状况如下： 中联财物点评集团有限公司 第8页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 1、应收收据534万元。悉数为新思化工与母公司坚瑞消防的来往。 2、存货账面值44.97元，包含原材料和少量产制品。在点评基准日 至现场作业日间，新思化工将一切存货已悉数转给母公司坚瑞消防。评 估人员查看了6月底的盘点表以及7月份转给坚瑞消防的凭据以作确 认。 3、房子修建物，悉数为坐落西安市泾渭新城渭阳路南段33号厂区 内的自建房子，包含办公楼、厂房、临建仓库3项，厂房及办公楼均办 理了房子一切权证，房权证编号：西房权证高字第号。临 建仓库未处理房产证。其间办公楼及厂房与新思化工的土地运用权一同 设定了典当权，典当权人为上海浦东开展银行，为相关企业坚瑞永安安 全体系工程有限公司获得告贷1600万元，典当期限为2013年7月24 日至2014年7月23日。 2013年9月16日，新思化工与其相关企业西安坚瑞安全应急设备 有限职责公司签定房子租借合同，将自有办公楼的一层1001室、1002 室，二层2001室、2002室，三层的3011室、3009室、3008室，四层 的4001室、4003室、4005室、4007室、4021室，便携式救活实验室， 算计2800平方米，出租给西安坚瑞安全应急设备有限职责公司，租借 期为2013年10月1日至2014年9月30日，年租金算计60.48万元。 4、电子设备仅6台，为空调4台、绝缘电阻测验仪1台、铁门一 座。其间绝缘电阻测验仪作废，其他设备正常运用。 （二）企业申报的账面记载或许未记载的无形财物状况 企业申报点评的规划内的无形财物为土地运用权1宗，出让性质工 2 业用地，面积16654.66m，已获得国在土地运用证，证号为高国用（2009） 第36号证载权力人为西安新思化工设备制作有限公司。上述土地运用 权于点评基准日已设定典当权，典当权人为上海浦东开展银行，以土地 运用权和其上有证房产一同典当，为相关企业坚瑞永安安全体系工程有 中联财物点评集团有限公司 第9页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 限公司获得告贷1600万元，典当期限为2013年7月24日至2014年7 月23日。 （三）企业申报的表外财物的类型、数量 企业申报点评的财物悉数为企业账面记载的财物，无表外财物。 （四）引证其他组织出具的陈说的定论所触及的财物类型、数量和 账面金额 本项目一切点评作业均由中联财物点评集团有限公司完结，不存在 引证其他组织出具的陈说的状况。 四、价值类型及其界说 依据本次点评意图，确认本次点评的价值类型为商场价值。 商场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强 迫的状况下，点评目标在点评基准日进行正常公正生意的价值估量数 额。 五、点评基准日 本项目财物点评的基准日是2014年6月30日。 此基准日是托付方在归纳考虑被点评单位的财物规划、作业量大 小、估量所需时刻、合规性等要素的根底上确认的。 六、点评依据 本次财物点评遵从的点评依据首要包含经济行为依据、法令法规依 据、点评准则依据、财物权属依据，及鉴定预算时选用的取价依据和其 他参阅材料等，详细如下： （一）经济行为依据 2014年5月23日陕西坚瑞消防股份有限公司《总经办会议定议》 中联财物点评集团有限公司 第10页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 （二）法令法规依据 1、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民 代表大会常务委员会第十八次会议修订）； 2、《中华人民共和疆土地处理法》（2004年8月28日第十届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 3、《中华人民共和国城市房地产处理法》（2007年修订）。 （三）点评准则依据 1、《财物点评准则—根本准则》（财企（2004）20号）； 2、《财物点评职业道德准则—根本准则》（财企（2004）20号）； 3、《财物点评职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）； 4、《财物点评准则—点评陈说》（中评协[2007]189号）； 5、《财物点评准则—点评程序》（中评协[2007]189号）； 6、《财物点评准则—机器设备》（中评协[2007]189号）； 7、《财物点评准则—不动产》（中评协[2007]189号）； 8、《财物点评价值类型辅导定见》（中评协[2007]189号）； 9、《企业价值点评辅导定见（试行）》（中评协[2004]134号）； 10、《注册财物点评师重视点评目标法令权属辅导定见》（会协 [2003]18号）； 11、《房地产点评规范》（GB/T50291-1999）； 12、《乡镇土地点评规程》（GB/T18508-2001）； 13、《乡镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2001）； 14、《企业管帐准则—根本准则》（财政部令第33号）； 15、《企业管帐准则第1号—存货》等38项详细准则（财会[2006]3 号）； 16、《企业管帐准则—运用攻略》（财会[2006]18号）。 （四）财物权属依据 中联财物点评集团有限公司 第11页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 1、《房子一切权证》及房子产权证明； 2、《国有土地运用证》； 3、重要财物购臵合同或凭据； 4、其他参阅材料。 （五）取价依据 1、《根本制作财政处理规则》（财建[2002]394号）； 2、《工程勘测规划收费处理规则》（计价格[2002]10号）； 3、《关于工程勘测规划收费处理规则有关问题的弥补告诉》（计办 价格[2002]1153号）； 4、《制作工程监理与相关服务收费处理规则》（发改价格 [2007]670号）； 5、《投标署理服务收费处理暂行办法》（计价格[2002]1980号）； 6、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的告诉》（计价格 [2002]125号）； 7、《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》（国务院令[2000]第 294号）； 8、《2014机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）； 9、《增值税转型变革若干问题的告诉》（财税2008170号）； 10、《关于将铁路运输和邮政业归入运营税改征增值税试点的通 知》（财税[2013]106号） 11、《我国人民银行告贷利率表》2012年7月6日起履行； 12、《陕西省修建装饰装饰工程消耗量定额》（2006）； 13、《陕西省修建装饰装饰工程价目表》（2009）； 14、《陕西省设备工程消耗量定额》（2006）； 15、《陕西省设备工程价目表》（2009）； 16、《陕西造价工程处理信息-材料信息价》（2014年第三期）； 中联财物点评集团有限公司 第12页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 17、《房子完损等级鉴定规范》（原国家城乡制作环境保护部颁 布）； 18、《陕西省人民政府办公厅关于印发全省征地一致年产值及区 片归纳地价均匀规范的告诉》（陕政办发201036号）； 19、陕西省物价局、省财政厅《关于下降部分制作项目收费规范的 告诉》（陕价费调发[2001]113号）； 20、《陕西省施行

　　办法》 （2009年陕西省人民政府令第141号）； 21、《陕西省疆土资源厅陕西省财政厅关于犁地开垦费收缴和使 用处理有关问题的告诉》（陕疆土资资发[2000]14号）； 22、《陕西省水利制作基金筹措和运用处理办法》（陕西省人民政 府令第116号文件）； 23、《高陵县基准地价表》； 24、其他参阅材料。 （六）其它参阅材料 1、西安新思化工设备制作有限公司2011年、2012年、2013年及 点评基准日2014年6月30日的管帐报表及审计陈说； 2、《财物点评常用数据与参数手册（第二版）》（机械工业出书 社）； 3、工程制作有关技能材料及地质勘查材料； 4、其他参阅材料。 七、点评办法 （一）点评办法的挑选 依据财物点评准则的规则，企业价值点评能够选用收益法、商场法、 财物根底法三种办法。收益法是企业全体财物预期获利才能的量化与现 中联财物点评集团有限公司 第13页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 值化，着重的是企业的全体预期盈余才能。商场法是以实践商场上的参 照物来点评价值目标的现行公正商场价值，它具有估值数据直接取材于 商场，估值成果说服力强的特色。财物根底法是指在合理点评企业各项 财物价值和负债的根底上确认点评目标价值的思路。 本次点评意图是股权转让，财物根底法从企业购建视点反映了企业 的价值，为经济行为完结后企业的运营处理及查核供给了依据，因而本 次点评挑选财物根底法进行点评。 因为新思化工的运营事务首要是加工拼装，悉数来源于母公司坚瑞 消防，运营事务对母公司的依存度很高，坚瑞消防在本次股权转让后计 划自行进行加工拼装，故新思化工的未来事务状况存在很大的不确认 性，故本次不适于选用收益法点评。 综上，本次点评确认选用财物根底法进行点评。 （二）财物根底法介绍 财物根底法，是以在点评基准日从头制作一个与点评目标相同的企 业或独立获利实体所需的出资额作为判别全体财物价值的依据，详细是 指将构成企业的各种要素财物的点评值加总减去负债点评值求得企业 价值的办法。 各类财物及负债的点评办法如下： 1、活动财物 （1）货币资金：包含现金、银行存款。 关于币种为人民币的货币资金，以清查核实后账面值为点评值。 （2）应收收据 对应收收据，点评人员查阅了应收收据的复印件及备检簿，全为无 息收据，按票面本金作为点评值； （3）应收类账款 中联财物点评集团有限公司 第14页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 对应收账款、其他应收款的点评，点评人员在对应收金钱核实无误 的根底上，借助于前史材料和现在查询了解的状况，详细剖析数额、欠 款时刻和原因、金钱回收状况、欠款人资金、信誉、运营处理现状等， 应收账款选用单个确认和账龄剖析的办法估量点评危险丢失，对相关企 业的来往金钱等有充沛理由信任悉数能回收的，点评危险丢失为0；对 有确凿证据标明金钱不能回收或账龄超长的，点评危险丢失为100%； 对很或许收不回部分金钱的，且难以确认收不回账款数额的，参阅企业 管帐核算坏账预备的办法，依据账龄剖析估量出点评危险丢失。 经点评人员和企业人员剖析，并经对客户和从前收款的状况判别， 点评人员以为，对相关方、员工个人、集团内部的来往金钱，点评危险 坏账丢失的或许性为0；对外部单位发生时刻1年以内的发生点评危险 坏账丢失的或许性为3%；发生时刻1到2年的发生点评危险坏账丢失 的或许性在10%；发生时刻2到3年的发生点评危险坏账丢失的或许性 在30%；发生时刻3年至4年的发生点评危险坏账丢失的或许性在50%； 发生时刻4年至5年的发生点评危险坏账丢失的或许性在80%；5年以 上点评危险丢失为100%。 按以上规范，确认点评危险丢失，以应收类账款算计减去点评危险 丢失后的金额确认点评值。坏账预备按点评有关规则点评为零。 （4）预付账款 对预付账款的点评，点评人员在对预付金钱核实无误的根底上，借 助于前史材料和现在查询了解的状况，详细剖析数额、欠款时刻和原因、 金钱回收状况、欠款人资金、信誉、运营处理现状等，未发现供货单位 有破产、吊销或不能按合同规则准时供给货品等状况，以核实后账面值 作为点评值。 （5）存货 各类存货详细点评办法如下： 中联财物点评集团有限公司 第15页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 1）原材料 原材料账面值由购买价和合理费用构成，因为大部分原材料周转相 对较快，账面单价挨近基准日商场价格，且在点评基准日后现场作业日 前，原材料已按本钱转给其母公司坚瑞消防，故本次对材料以账面值确 以为点评值。 2）产制品 产制品为BH救活器的部件，并非完好的产制品，且在 点评基准日后现场作业日前，该产制品已按本钱转给其母公司坚瑞消 防，故本次对该项产制品以账面值承以为点评值。 （6）其他活动财物 其他活动财物为暂估入账材料的进项税金，对其他活动财物的评 估，核对与委估明细表是否相符，查阅金钱金额、发生时刻、事务内容 等账务记载，以证明其的真实性、完好性。在核实无误的根底上，以核 实后账面值确以为点评值。 2、非活动财物 （1）固定财物 1）房子修建物 本次点评的房子建（构）筑物均为自建房子。本次点评选用重臵成 本法进行点评。 首要修建物的点评，是依据修建工程竣工结算材料，选用(决)算调 整法调整人工、材料价差，确认建安造价，再加制作规费、告贷利率， 核算出修建物的重臵全价，并结合修建物的已运用年限和对修建物现场 勘测状况判别其尚可运用年限，确认成新率，然后核算出修建物点评值。 修建物点评值=重臵全价成新率 其他修建物是在实地勘测的根底上，以类比的办法，归纳考虑各项 点评要素，确认重臵单价并核算点评值。 中联财物点评集团有限公司 第16页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 ①重臵全价 重值全价由建安造价、前期及其它费用、资金本钱三部分组成。 A.建安造价的确认 修制作备工程造价包含土建工程、设备工程的总价，建安工程造价 选用预(决)算调整法进行核算，点评人员套用《陕西省修建工程消耗量 定额》（2006）、《陕西省修建装饰工程价目表》（2009）、并依据《陕西 工程造价处理信息》（2014年第3期）调整材料价差。 B.前期及其他费用的确认 前期及其他费用，包含当地地方政府规则收取的制作费用及制作单 位为制作工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。 C.资金本钱的确认 资金本钱系在制作期内为工程制作所投入资金的告贷利息，利率按 基准日我国人民银行发布的告贷基准利率核算，工期按项目制作正常合 理周期核算，并假定资金均匀投入。 本次点评项目制作工期依据实践状况按1年核算，利率取点评基准 日1年期告贷利率6.0%。 资金本钱=（工程建安造价+前期及其它费用）6.0%1/2 ②成新率的确认 本次点评关于建（构）筑物成新率选用现场勘查断定的尚可运用年 限结合其已运用年限确认。即： 成新率=尚可运用年限/（已运用年限+尚可运用年限） ③核算点评值：点评值＝重臵价×成新率 2）设备类财物 依据本次点评意图，依照继续运用准则，以商场价格为依据，结合 委估设备的特色和搜集材料状况，选用重臵本钱法进行点评。 点评值=重臵全价成新率 中联财物点评集团有限公司 第17页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 ①重臵全价的确认 机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、设备工程费、其他费用 和资金本钱等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税2008170 号）《关于全国施行增值税转型变革若干问题的告诉》，自2009年1月1日 起，购进或许克己（包含改扩建、设备）固定财物发生的进项税额，可 依据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华 人民共和国增值税暂行条例施行细则》（财政部、国家税务总局令第50 号）的有关规则，从销项税额中抵扣。因而，关于设备在核算其重臵全 价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项税额。 因设备均为简略的单台设备，购臵价中一般包含其运杂费、设备费， 故本次不再独自考虑运杂费、设备费、前期及其他费用、资金本钱。 重臵全价核算公式： 重臵全价＝设备购臵费－设备购臵所发生的增值税进项税额 A.设备购臵价的确认 向设备的署理商及经销商询价，查询到设备的基准日商场价格，以 商场价确认其购臵价； B.设备购臵所发生的增值税进项税额的确认 设备购臵所发生的增值税进项税额＝设备含税购臵价增值税率／ (1＋增值税率) ②成新率的确认 在本次点评进程中，依照设备的经济运用寿命、现场勘测状况估量 设备尚可运用年限，并然后核算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可运用年限／（实践已运用年限+尚可运用年限）100% ③点评值的确认 点评值＝重臵全价成新率 （2）无形财物 中联财物点评集团有限公司 第18页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 无形财物为土地运用权1项。土地运用权为被点评企业在无形财物 明细中核算的企业所具有的土地运用权价值。为点评基准日经审计后确 认的以出让办法获得的土地运用权。 依据点评意图和点评目标的特色和实践状况，以及搜集材料分 析，点评目标归于工业用地，结合待估宗地的实践状况，选用本钱逼 近法及基准地价批改法核算土地点评值。 本钱迫临法：是以获得和开发土地所消耗的各项费用之和为首要依 据，再加上必定的利息、赢利、应交纳的税金和土地增值来确认土地价 格的一种点评办法。选用本钱迫临法求取土地运用权价格的公式如下： 其根本核算公式为：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3 式中： V──土地价格； Ea──土地获得费； Ed──土地开发费； T──税费； R1──利息； R2──赢利； R3──土地增值收益； VE──土地本钱价格。 其间： 土地获得费及税费：依据《中华人民共和疆土地处理法》，土地取 得费包含土地补偿费、安臵补助费、青苗和附着物补偿费，税费包含耕 地占用税、犁地开垦费、征地处理费等； 土地开发费：土地开发费按点评设定土地开发程度下区域均匀需投 入的各项客观费用核算； 利息：依照点评界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投 入期限和本钱年利息率，别离估量各期投入应支付的利息； 赢利：依照开发性质和各地实践状况，确认开发中各项出资的正常 回报率，估量土地出资应获得的出资赢利； 土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除回收本钱价格 外，一起要使国家土地一切权在经济上得以完结，即获取必定的增值收 中联财物点评集团有限公司 第19页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 益。 基准地价批改法：基准地价是政府拟定的，是以政府的名义发布 施行的，具有公示性、法定的权威性和必定的稳定性，是对商场生意 价发生约束和引导效果的一种土地价格规范，基准地价批改法是依据 基准地价等级规划，按不同用处对影响地价的区域要素和单个要素等 进行系数批改，然后求得点评目标公正商场价值的一种点评办法。 选用基准地价批改法求取土地运用权价格的公式如下： 宗地单位面积地价=[基准地价BC(1+D)+E]A 式中：A——年期批改系数 B——期日批改系数 C——容积率批改系数 D——区域、单个要素批改系数 F——土地开发程度批改值 （3）长时刻待摊费用 长时刻待摊费用内容为租借房子的装饰工程款。对此内容，在核实支 出和摊销方针的根底上，以点评意图完结后的财物占有者还存在的、且 与其他点评目标没有重复的财物和权力的价值确认点评值。 （4）递延所得税财物 对递延所得税财物的点评，核对明细账与总账、报表余额是否相符， 核对与委估明细表是否相符，查阅金钱金额、发生时刻、事务内容等账 务记载，以证明递延所得税财物的真实性、完好性。在核实无误的根底 上，以账面值确以为点评值。 3、负债 查验核实各项负债在点评意图完结后的实践债务人、负债额，以评 估意图完结后的产权一切者实践需求承当的负债项目及金额确认点评 值。 中联财物点评集团有限公司 第20页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 八、点评程序施行进程和状况 整个点评作业分四个阶段进行： （一）点评预备阶段 1、2014年7月18日，托付方招集本项目各中介协调会，有关各方就 本次点评的意图、点评基准日、点评规划等问题协商共同，并制订出本 次财物点评作业计划。 2、合作企业进行财物清查、填写财物点评申报明细表等作业。2014 年7月18日，点评项目组人员对委估财物进行了详细了解，布臵财物评 估作业，帮忙企业进行委估财物申报作业，搜集财物点评所需文件材料。 （二）现场点评阶段 项目组现场点评阶段的时刻为2014年7月18日至2014年7月21日。主 要作业如下： 1、听取托付方及被点评单位有关人员介绍企业整体状况和委估资 产的前史及现状，了解企业的财政制度、运营状况、固定财物概略等情 况。 2、对企业供给的财物清查点评申报明细表进行审理、辨别，并与 企业有关财政记载数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。 3、搜集委估财物的产权证明文件，对企业供给的权属材料进行查 验。。 4、依据财物清查点评申报明细表，对固定财物及无形财物进行了 全面清查核实。对通用设备，首要经过商场调研和查询有关材料，搜集 价格材料；对房子修建物，了解处理制度和保护、改建、扩建状况，收 集相关材料。关于土地运用权，进行了实地勘测，了解其四至、形状、 面积、开发程度、周边配套设备状况。 5、依据委估财物的实践状况和特色，确认各类财物的详细点评方 中联财物点评集团有限公司 第21页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 法。 6、对点评规划内的财物及负债，在清查核实的根底上做出开始评 估测算。 （三）点评汇总阶段 2014年7月21日至7月23日对各类财物点评及负债审理的开始成果 进行剖析汇总，对点评成果进行必要的调整、修正和完善。 （四）提交陈说阶段 在上述作业根底上，起草财物点评陈说书，与托付方就点评成果交 换定见，在全面考虑有关定见后，按点评组织内部财物点评陈说三审制 度和程序对陈说进行重复修正、校对，最终出具正式财物点评陈说书。 本阶段的作业时刻为2014年7月23日至7月30日。 九、点评假定 本次点评中，点评人员遵从了以下点评假定： （一）一般假定 1、生意假定 生意假定是假定一切待点评财物现已处在生意的进程中，点评师根 据待点评财物的生意条件等模仿商场进行点评。生意假定是财物点评得 以进行的一个最根本的条件假定。 2、揭露商场假定 揭露商场假定，是假定在商场上生意的财物，或拟在商场上生意的 财物，财物生意两边互相位置相等，互相都有获取满足商场信息的时机 和时刻，以便于对财物的功用、用处及其生意价格等作出沉着的判别。 揭露商场假定以财物在商场上能够揭露生意为根底。 3、财物继续运营假定 财物继续运营假定是指点评时需依据被点评财物按现在的用处和 中联财物点评集团有限公司 第22页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 运用的办法、规划、频度、环境等状况继续运用，或许在有所改动的基 础上运用，相应确认点评办法、参数和依据。 （二）特别假定 1、本次点评假定点评基准日外部经济环境不变，国家现行的微观 经济不发生严重改变； 2、企业所在的社会经济环境以及所履行的税赋、税率等方针无重 大改变； 3、本次点评的各项财物均以点评基准日的实践存量为条件，有关 财物的现行市价以点评基准日的国内有用价格为依据； 4、本次点评假定托付方及被点评单位供给的根底材料和财政材料 线、点评规划仅以托付方及被点评单位供给的点评申报表为准，未 考虑托付方及被点评单位供给清单以外或许存在的或有财物及或有负 债； 6、本次点评测算的各项参数取值不考虑通货膨胀要素的影响。 当上述条件发生改变时，点评成果一般会失效。 十、点评定论 选用财物根底法对西安新思化工设备制作有限公司的悉数财物和 负债进行点评得出的点评基准日2014年6月30日的点评定论如下： 财物账面价值3,028.79万元，点评值3,625.99万元，点评增值597.20 万元，增值率19.72%。 负债账面价值2,036.08万元，点评值1,989.82万元，点评减值46.26 万元，减值率2.22%。 净财物即股东悉数权益账面价值992.71万元，点评值1,636.17万元， 点评增值643.46万元，增值率64.82%。详见下表： 中联财物点评集团有限公司 第23页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 财物点评成果汇总表 被点评单位：西安新思化工设备制作有限公司 点评基准日：2014年6月30日 金额单位：人民币万元 账面价值 点评价值 增减值 增值率％ 项 目 B C D=C-B E=D/B100% 1 活动财物 1,162.57 1,163.16 0.59 0.05 2 非活动财物 1,866.22 2,462.83 596.61 31.97 3 其间：长时刻股权出资 - - - 4 固定财物 1,686.03 1,913.78 227.75 13.51 5 其间：建 筑 物 1,685.16 1,912.89 227.73 13.51 6 设 备 0.87 0.89 0.02 2.30 7 无形财物 164.09 532.95 368.86 224.79 8 其间：土地运用权 164.09 532.95 368.86 224.79 9 长时刻待摊费用 7.05 7.05 - - 10 递延所得税财物 9.05 9.05 - - 11 财物总计 3,028.79 3,625.99 597.20 19.72 12 活动负债 1,941.66 1,941.66 - - 13 非活动负债 94.42 48.16 -46.26 -48.99 14 负债总计 2,036.08 1,989.82 -46.26 -2.27 15 净财物（一切者权益） 992.71 1,636.17 643.46 64.82 财物根底法点评定论详细状况见点评明细表。 十一、特别事项阐明 （一）产权瑕疵事项 1、新思化工申报点评的规划内临建仓库未处理房产证，新思化工 许诺该部分财物归于其一切，关于因该部分财物权属或许形成的胶葛与 点评组织无关。关于该部分财物，其面积是企业依据竣工陈说进行申报 的，对企业申报面积，点评人员进行了检查核实后以企业申报面积进行 点评，如未来企业处理相关产权证书时其面积与申报面积不符，点评结 果应依据产权证书载明的面积进行调整。 2、新思化工以其名下的证号为高国用（2009）第36号的土地运用 权及证号为西房权证高字第号的房产作典当，为相关企业 坚瑞永安安全体系工程有限公司获得告贷1600万元，典当期限为2013年 中联财物点评集团有限公司 第24页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 7月24日至2014年7月23日。典当权人为上海浦东开展银行。 （二）未决事项、法令胶葛等不确认要素 本陈说未发现未决事项、法令胶葛等不确认要素。 （三）严重期后事项 期后事项是指点评基准日之后出具点评陈说之前发生的严重事项。 本陈说无严重期后事项。 （四）其他需求阐明的事项 1、2013年11月27日，新思化工与陕西金满炉动力新技能有限职责 公司签定租借合同，新思化工承租陕西金满炉动力新技能有限职责公司 的厂房一座，面积2100平方米。租借期限二年，从2013年12月5日至2015 年12月4日，每年租金为42.84万元。 2、2013年9月16日，新思化工与其相关企业西安坚瑞安全应急设备 有限职责公司签定房子租借合同，将自有办公楼的一层1001室、1002室， 二层2001室、2002室，三层的3011室、3009室、3008室，四层的4001室、 4003室、4005室、4007室、4021室，便携式救活实验室，算计2800平方 米，出租给西安坚瑞安全应急设备有限职责公司，租借期为2013年10月 1日至2014年9月30日，租金为60.48万元。因为租借期限较短，且点评基 准日后三个月就将到期，本次点评中没有考虑租约对房子点评价值的影 响。 3、点评规划内的存货，在点评基准日后，新思化工已将其按本钱 转给母公司坚瑞消防，点评中是依照其账面值（转让价格）确认的点评 值，未考虑转让进程中的相关税费，提请陈说运用者重视。 4、点评规划内长时刻非活动负债中其他长时刻递延收益科目核算的一 体化柜式七氟丙烷救活装臵补贴款，是西安市经济技能开发区对一体化 柜式七氟丙烷救活装臵项意图支撑工业开展专项资金，该项目尚未完 成，在项目完结并经检验后，补助金钱或许不需求归还，提请陈说运用 中联财物点评集团有限公司 第25页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 者重视。 5、点评师和点评组织的法令职责是对本陈说所述点评意图下的资 产价值量做出专业判别，并不触及到点评师和点评组织对该项点评意图 所对应的经济行为做出任何判别。点评作业在很大程度上，依赖于托付 方及被点评单位供给的有关材料。因而，点评作业是以托付方及被点评 单位供给的有关经济行为文件，有关财物一切权文件、证件及管帐凭据， 有关法令文件的线、点评进程中，点评人员调查所点评房子修建物的表面，在尽可 能的状况下察看了修建物内部装饰状况和运用状况，未进行任何结构和 原料测验。在对设备进行勘测时，因检测手法约束及部分设备正在运转 等原因，首要依赖于点评人员的外观调查和被点评单位供给的近期检测 材料及向有关操作运用人员的问询状况等判别设备状况。 7、本次点评规划及选用的由被点评单位供给的数据、报表及有关 材料，托付方及被点评单位对其供给材料的线、点评陈说中触及的有关权属证明文件及相关材料由被点评单位 供给，托付方及被点评单位对其真实性、合法性承当法令职责。 9、在点评基准日今后的有用期内，假如财物数量及作价规范发生 改变时，应按以下准则处理： （1）当财物数量发生改变时，应依据原点评办法对财物数额进行 相应调整； （2）当财物价格规范发生改变、且对财物点评成果发生显着影响 时，托付方应及时延聘有资历的财物点评组织从头确认点评价值； （3）对点评基准日后，财物数量、价格规范的改变，托付方在资 产实践作价时应给予充沛考虑，进行相应调整。 中联财物点评集团有限公司 第26页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 十二、点评陈说运用约束阐明 （一）本点评陈说只能用于本陈说载明的点评意图和用处。一起， 本次点评定论是反映点评目标在本次点评意图下，依据揭露商场的准则 确认的现行公允市价，没有考虑将来或许承当的典当、担保事宜，以及 特别的生意方或许追加支付的价格等对点评价格的影响，一起，本陈说 也未考虑国家微观经济方针发生改变以及遇有自然力和其它不可抗力 对财物价格的影响。当前述条件以及点评中遵从的继续运营准则等其它 状况发生改变时，点评定论一般会失效。点评组织不承当因为这些条件 的改变而导致点评成果失效的相关法令职责。 本点评陈说建立的条件条件是本次经济行为契合国家法令、法规的 有关规则，并得到有关部分的赞同。 （二）本点评陈说只能由点评陈说载明的点评陈说运用者运用。评 估陈说的运用权归托付方一切，未经托付方答应，本点评组织不会随意 向别人揭露。 （三）未征得本点评组织赞同并审理相关内容，点评陈说的悉数或 者部分内容不得被摘录、引证或发表于揭露媒体，法令、法规规则以及 相关当事方还有约好的在外。 （四）点评定论的运用有用期：依据国家现行规则，本财物点评报 告定论运用有用期为一年，自点评基准日2014年6月30日起核算，至2015 年6月29日止。超越一年，需从头进行财物点评。 十三、点评陈说日 点评陈说日为二〇一四年七月三十日。 中联财物点评集团有限公司 第27页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 （此页无正文） 中联财物点评集团有限公司 点评组织法定代表人： 注册财物点评师： 注册财物点评师： 二〇一四年七月三十日 中联财物点评集团有限公司 第28页 陕西坚瑞消防股份有限公司拟转让所持有的西安新思化工设备制作有限公司100%股权项目财物点评陈说 备检文件目录 1、经济行为文件（复印件）； 2、托付方和被点评单位企业法人运营执照（复印件）； 3、被点评企业点评基准日专项审计陈说（复印件）； 4、被点评企业2013年、2012年、2011年管帐报表（复印件）； 5、点评目标触及的首要权属证明材料（复印件）； 6、托付方及被点评单位许诺函； 7、签字注册财物点评师许诺函； 8、中联财物点评集团有限公司企业法人运营执照（复印件）； 9、中联财物点评集团有限公司财物点评资历证书（复印件）； 10、中联财物点评集团有限公司证券事务资历证书（复印件）； 11、签字注册财物点评师资历证书（复印件）。 中联财物点评集团有限公司 第29页

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